En savoir plus sur notre activité dédiée aux baux commerciaux

 

Département Baux commerciaux 

Contrat de Bail commercial : Négociation et rédaction du contrat de bail commercial – Promesse de bail et de renouvellement – Application ou non-application des clauses du bail commercial

Chaque fois que le bailleur peut bénéficier du statut des baux commerciaux, le Cabinet intervient dans la négociation et rédaction du contrat de promesse de bail commercial et de renouvellement, du bail commercial lui-même, notamment s’agissant des clauses complexes. En effet, comme tout contrat, le bail commercial peut être plus ou moins équilibré en faveur du bailleur ou du locataire et envisager de faire rentrer dans le champ contractuel plus ou moins d’hypothèses, de la plus simple aux plus complexes.

Le recours à un avocat spécialisé en Droit commercial et des affaires vous permet de négocier au mieux les clauses du bail, d’en demander l’application en justice ou au contraire la non-application en sollicitant la nullité de telle ou telle clause inscrite dans le bail.

Garanties au profit du bailleur

Notre Cabinet négocie les garanties au profit du bailleur, telles que le cautionnement, la clause de garantie solidaire, le privilège du bailleur.

Cession de droit au bail commercial

En tant que Cabinet spécialisé en droit des affaires, nous avons l’expérience pratique de la cession du droit au bail commercial : nous conseillons les parties et rédigeons les contrats de cession de droit au bail.

Renouvellement du bail commercial : Droit au renouvellement du locataire, Mise en œuvre du renouvellement / Congé, Absence de renouvellement, Dénégation du statut des baux commerciaux, Refus de renouvellement / Indemnité d’éviction

     Droit au renouvellement du locataire

Le statut protecteur des baux commerciaux emporte bénéfice pour le locataire d’un droit au renouvellement du bail, selon un statut d’ordre public auquel il n’est pas possible de déroger même par le biais de clauses du bail qui seraient alors déclarées nulles.

     Mise en œuvre du renouvellement / Congé / Droit de rétractation

A l’initiative du bailleur le bail soumis au statut des baux commerciaux ne prend fin que par l’effet d’un congé donné selon certains délais, certaines formes. Le congé sera donné avec ou sans offre de renouvellement. Dans cette dernière hypothèse, le congé est accompagné ou non d’une offre d’indemnité d’éviction. Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées. Le locataire peut encore accepter le principe du renouvellement en contestant les modalités de l’offre notamment quant au montant du loyer. Dans cette hypothèse il sera loisible au locataire de saisir le Juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer du nouveau bail.

La demande de renouvellement peut aussi être réalisée à l’initiative du locataire, ce à défaut de congé préalablement signifié par le bailleur pour la date d’expiration normale du bail. Cette demande est faite selon des formes et des délais prévus par le Code de commerce. Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la signification de la demande pour faire connaître, selon certaines formes, son éventuelle décision de refus du renouvellement, en la motivant s’il entend refuser de payer une indemnité d’éviction. Le bailleur peut accepter de manière expresse ou tacite le principe du renouvellement, sans préjudice d’exercer ultérieurement son droit de rétractation.

     Absence de renouvellement du bail commercial

Le locataire doit toujours avoir à l’esprit que l’offre de renouvellement ou de paiement d’une indemnité d’éviction émanant du bailleur n’est que provisoire et que celui-ci peut toujours par la suite refuser le renouvellement du bail commercial soit en invoquant l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux (dénégation du bénéfice du statut)  soit en invoquant un motif grave et légitime de refus de renouvellement, sans indemnité d’éviction.

     Refus de renouvellement / Indemnité d’éviction / Droit de repentir

En l’absence de motif grave et légitime à l’appui du refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, celui-ci est dans l’obligation légale de lui verser une indemnité d’éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le bailleur qui aurait signifié au locataire un refus de renouvellement du bail commercial en offrant une indemnité d’éviction peut revenir sur sa décision en offrant le renouvellement. Ce droit de repentir est prévu et encadré par les dispositions du Code de commerce. Il s’exerce selon certains délais.

Eu égard à la complexité de la matière, des conditions de forme et de délais prévues par le législateur et/ou la jurisprudence, le recours à un Cabinet d’avocats d’affaires s’avère d’une aide précieuse dans la connaissance et la mise en œuvre des droits du bailleur et du locataire.

Résiliation du bail commercial : Résiliation triennale, Clause résolutoire, Commandement, Expulsion, Clause résolutoire de plein droit, Résiliation judiciaire, Résiliation amiable, Destruction du bien loué, délais de paiement

Résilier un contrat de bail commercial c’est le priver d’effet pour l’avenir.

     Résiliation triennale

Nonobstant la durée minimale de neuf années du bail commercial, celui-ci peut prévoir la faculté pour l’une ou l’autre des parties, voire les deux, de résilier le bail à chaque période triennale, dans les formes et délais prévus par le Code de commerce.

     Résiliation du bail commercial en application d’une clause résolutoire de plein droit

Par ailleurs, il est d’usage d’insérer certaines clauses au contrat en vertu desquelles le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations. C’est la résiliation de plein droit en présence d’une clause résolutoire. La mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement par lequel le bailleur fera connaître au locataire les infractions aux clauses du bail qui lui sont reprochées et l’informant de ce qu’il entend se prévaloir de la clause résolutoire.

La mise en œuvre d’une clause résolutoire commande de saisir le Tribunal de grande instance territorialement compétent pour qu’il constate les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail commercial. Le Juge constatant la résiliation du bail commercial peut ordonner l’expulsion du locataire. Tant qu’une décision de justice n’a pas constaté la résiliation du bail commercial, il est possible de solliciter du Juge des délais (notamment pour payer un arriéré de loyers) et la suspension des effets de la clause de résiliation.

     Résiliation judiciaire

En dehors de l’invocation  d’une clause de résiliation du bail, les parties peuvent saisir le Juge afin qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail commercial en cas d’inexécution par l’une ou l’autre des parties de ses obligations nées du bail.

     Résiliation amiable

Le statut des baux commerciaux inséré dans le Code de commerce n’a pas exclu le principe d’une résiliation amiable du bail ; les parties peuvent donc y recourir.

     Destruction du bien loué

Les effets de la destruction du bien loué seront différents qu’elle procède d’un cas fortuit ou d’une faute imputable à l’une des parties. Les effets concernent notamment, le droit au paiement d’une indemnité d’éviction, la résiliation du bail, le paiement des loyers, le paiement de dommages-intérêts.

Notre Cabinet assiste et conseille le bailleur et le locataire dans la mise en application de leurs droits.

Montant du loyer commercial – Révision – Déplafonnement – Contentieux devant la Commission départementale de conciliation – Juge des loyers commerciaux – Expertise judiciaire

Notre Cabinet spécialisé en droit des affaires assiste le bailleur et le locataire pour former la demande de révision triennale du montant du loyer et pour répondre à une telle demande du cocontractant.

Dans l’hypothèse d’un conflit entre le bailleur et le locataire relatif au déplafonnement du loyer commercial, notre Cabinet vous assiste et vous conseille et vous assiste devant la Commission départementale de conciliation, au cour de l’expertise judiciaire, ainsi que devant le Juge des loyers commerciaux.

Charges / Impôts / Taxes / Contributions / Revenus locatifs

Dans le cadre de l’application du régime des baux commerciaux, notre Cabinet d’avocats vous assiste et vous conseille s’agissant de la détermination et l’imputabilité des charges locatives, des impôts et taxes afférents au bail commercial et aux revenus locatifs générés.

Destination du bail commercial et déspécialisation – Transformation des débits de boisson

Hormis dans les hypothèses d’un bail commercial « tous commerces », la destination du bail est généralement restreinte et le locataire ne peut librement exercer tous types d’activités non prévus de manière expresse.

La procédure de déspécialisation partielle ou plénière permet au locataire d’étendre les activités commerciales de son fonds de commerce sans encourir la résiliation du bail pour manquement à la destination contractuelle.

La procédure de transformation des débits de boissons répond à la même logique.

Notre Cabinet d’avocats vous assiste et vous conseille pour l’ensemble de ces procédures.

Hôtels et résidences de services

Il n’aura pas échappé aux professionnels du secteur qu’à côté de l’hôtellerie traditionnelle s’est développé un secteur d’activités visant une large clientèle, tant de loisir que professionnelle, ayant vocation à fournir un hébergement et des services pouvant s’apparenter à l’activité d’hôtellerie classique.

Pour tenir compte de cette situation, la pratique contractuelle et la jurisprudence des tribunaux ont permis d’élaborer des catégories administratives, des normes de classement, des règles d’organisation spécifiques pour tout un « secteur réglementé ».

D’un autre côté, certaines activités faisant partie d’un « secteur libre » ne dépendent que du droit commun.

Le Cabinet d’avocats Toledano Canfin & Associés du Barreau de Nice vous assiste et vous conseille en cette matière.

Sous-location / Location-gérance

Notre Cabinet d’affaires assiste et conseille le bailleur, le locataire, le locataire-gérant dans la mise en place du contrat de sous-location du bail commercial et du contrat de location-gérance de fonds de commerce.

Travaux dans les lieux loués

Les travaux dans les locaux donnés à bail commercial sont générateurs d’un très fort contentieux en termes d’imputabilité à l’une ou l’autre des parties et plus généralement de répartition selon la nature des travaux. Une grande partie du contentieux est provoqué par la mauvaise rédaction des clauses du bail, leur caractère imprécis. Notre Cabinet vous conseille et rédige les clauses du bail commercial afférentes aux travaux d’entretien et de réparation et vous assiste en cas de contentieux judiciaire.

Procédure collective du locataire : Sort du bail – Loyers impayés – Extension de la procédure collective au bailleur

     Sort du bail commercial

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire n’emporte pas résiliation automatique du bail commercial mais celle-ci peut toujours être demandée par l’un des intervenants : le bailleur, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire.

Dans l’hypothèse d’une procédure collective du locataire il y aura donc continuation du bail commercial, résiliation du bail commercial ou cession du bail.

Notre Cabinet d’avocats vous assiste et vous conseille durant toute cette procédure.

     Loyers impayés

Le bailleur est logiquement un créancier dans la procédure collective du locataire, ce qui est source d’obligation et de contraintes en terme de recouvrement.

Les loyers impayés nés avant le Jugement d’ouverture de la procédure collective doivent faire l’objet d’une déclaration de créance. Le paiement se fera après celui des créances privilégiées.

En revanche, les loyers nés après le Jugement d’ouverture de la procédure collective pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, pouvant constituer une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, n’auront pas besoin d’être déclaré et ne seront pas soumis à l’interdiction des paiements et seront payés à échéance ou, à défaut, par privilège aux autres créances.

Notre Cabinet d’avocats assiste et conseille ses clients en de telles situations.

     Extension de la procédure collective au bailleur

Il peut arriver qu’au bénéfice d’une action en extension de la procédure collective du locataire, celle-ci soit étendue au bailleur par le Tribunal.

Cette situation se rencontre dans certaines hypothèses, par exemple lorsque le locataire est une société commerciale et le bailleur une société civile immobilière et que des relations financières anormales existent entre les entités. Si le juge estime qu’il y a une confusion de patrimoine entre les entités, l’extension de la procédure collective sera justifiée et ordonnée.

Notre Cabinet assiste et conseille ses clients dans une telle situation.

 
Me Thomas CANFIN - Avocat Nice - Spécialiste en Droit commercial et des affaires - Droit bancaire et boursier

Thomas Canfin
Avocat associé

Votre interlocuteur au sein du Cabinet

Maître Thomas Canfin
Avocat associé
Spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Spécialiste en Droit bancaire et boursier
Docteur en droit
Ancien Chargé d’Enseignements à l’Université à l’Université de Nice Sophia-Antipolis

SCP Toledano Canfin & Associés
27, Boulevard Dubouchage « L’Artistique » – 06000 Nice
Tél : 04 93 85 08 89

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