Procédure de saisie immobilière : le commandement de payer valant saisie

La signification du commandement de payer au débiteur saisi

Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers détenteur.

C’est le créancier poursuivant qui prend l’initiative de faire signifier par acte d’huissier de justice le commandement de payer.

Lorsque l’huissier de justice doit délivrer l’acte à une personne morale il suffit, pour que l’acte soit valable, qu’il le signifie à l’adresse du siège social mentionné à l’extrait Kbis de la société.

Pour être en mesure de diligenter une procédure de saisie immobilière, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Le créancier encourt toutefois une sanction pour procédure abusive lorsque l’adjudication n’est pas en mesure de lui permettre de recouvrer sa créance. De sorte que la saisie immobilière est généralement engagée par un créancier disposant d’un droit de préférence aux termes d’une sûreté réelle telle qu’une hypothèque conventionnelle ou judiciaire définitive ou encore un privilège de prêteur de deniers. En vertu du droit de suite le créancier titulaire d’une hypothèque conserve sa garantie en cas de cession de l’immeuble.

La liste des titres exécutoires dont le créancier doit se prévaloir est limitativement énumérée. Il s’agit :

• des décisions de justice ;
• des actes et jugements étrangers ainsi que des sentences arbitrales ;
• des extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
• des actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
• du protêt : acte d’huissier de justice délivré en cas de non-paiement d’un chèque bancaire ;
• des titres délivrés par les personnes morales de droit public, ou des décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

S’agissant de la qualité de propriétaire du débiteur

Il est certain que la saisie immobilière ne peut porter que sur un bien ou un droit immobilier appartenant au débiteur. Dès lors, elle ne saurait porter sur le patrimoine d’une personne morale dont le débiteur serait actionnaire. En pratique, le créancier s’assure de la qualité du débiteur en relevant un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière.

La dénonciation du commandement aux créanciers inscrits

D’un point de vue procédural il est nécessaire que le créancier dénonce le commandement valant saisie aux créanciers inscrits sur le bien immobilier. Ces créanciers inscrits sont tous ceux qui bénéficient d’une inscription sur le bien immobilier qui fera l’objet de la saisie. Ils disposent d’une sûreté réelle telle qu’une hypothèque conventionnelle, une hypothèque judiciaire provisoire ou définitive, ou encore un privilège de prêteur de deniers.

 

La publication du commandement de payer valant saisie

Le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. De sorte que si la saisie porte sur des immeubles situés dans les ressorts dépendants de plusieurs conservations, il sera nécessaire d’établir un commandement par conservation.

Cette publication intervient impérativement dans un délai de deux mois à compter de la date de signification faite au débiteur. À défaut de respecter ce délai, la caducité du commandement est encourue.

Les effets du commandement de payer

À l’égard du débiteur, la signification du commandement de payer valant saisie a pour effet de rendre le bien indisponible. Les fruits de ce bien sont également rendus indisponibles. Enfin, le débiteur connaît des restrictions dans ses droits de jouissance et d’administration du bien immobilier.

Toutefois, à l’égard des tiers, ces mêmes effets courent à compter du jour de la publication du commandement de payer valant saisie.

Au demeurant, l’acte de signification du commandement de payer est interruptif de prescription. Pour que cet effet interruptif de prescription prenne naissance, il semble toutefois nécessaire que le commandement soit publié. C’est pourquoi en pratique, il n’est pas inutile de signifier outre le commandement payer, un autre acte interruptif de prescription, tel qu’une saisie-attribution sur compte bancaire, à titre d’exemple.

La péremption du commandement de payer

Le commandement de payer cesse de produire ses effets de plein droit si, dans les deux ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi.

Toute partie intéressée peut demander que soit constatée la péremption du commandement et que soit ordonnée la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au bureau des hypothèques.

Toutefois, ce délai de deux ans de validité du commandement de payer peut être suspendu ou prorogé. Il se trouve suspendu par la mention en marge de la copie du commandement publié :

• d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution ;
• d’une décision ordonnant le report de la vente ;
• de la prorogation des effets du commandement ou de la réitération des enchères.

La caducité du commandement de payer

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité du commandement de payer valant saisie et d’ordonner qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au bureau des hypothèques. Cela engendre la mainlevée de la saisie immobilière est l’extinction de l’instance.

Le créancier poursuivant sera sanctionné de sa négligence en cas de non-respect des délais imposés par le code de procédure civile d’exécution.

Sauf l’hypothèse où le créancier peut se prévaloir d’un motif légitime l’ayant empêché de respecter les délais, le juge de l’exécution prononcera la caducité du commandement de payer.

Le créancier ne peut être relevé de caducité lorsqu’il n’a pas requis la vente forcée.

En dehors de cette hypothèse, il peut tout d’abord solliciter d’être relevé de caducité le jour de l’audience où celle-ci est évoquée devant le juge de l’exécution. Ensuite, si le juge de l’exécution a ordonné la caducité du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant peut également déposer une requête en relevé de caducité, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de la sanction.

Par Maître Thomas CANFIN,
Docteur en droit,
Avocat associé (Toledano Canfin & Associés),
Spécialiste en Droit bancaire et boursier,
Spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence,
Ancien chargé d’enseignements à l’Université de Nice Sophia-Antipolis

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