Procédure de saisie immobilière : les formalités et actes du créancier poursuivant

 

Le rôle du créancier poursuivant ne se limite pas à la signification d’un commandement de payer valant saisie au débiteur. Il doit accomplir diverses formalités et démarches et divers actes préalablement à l’audience d’orientation.

 

Le procès-verbal de description des lieux

C’est à l’initiative du créancier poursuivant qu’un huissier de justice établit une description de l’immeuble objet de la saisie. Outre la description du bien immobilier proprement dite, ce procès-verbal intégrera généralement des photographies ainsi que les plans des lieux. Ainsi, l’huissier de justice désigné dans le commandement de payer valant saisie pourra pénétrer dans les lieux à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance dudit commandement. Dans certaines conditions il est même permis à huissier de justice de pénétrer dans les lieux et de faire procéder à l’ouverture des portes de l’immeuble objet de la saisie en l’absence de son occupant. Si cet occupant n’est pas le débiteur lui-même, mais un occupant de son chef, il conviendra que le créancier poursuivant obtienne l’autorisation du juge de l’exécution pour que l’huissier de justice instrumentaire puisse pénétrer dans les lieux et réaliser la description de l’immeuble. En tout état de cause, il semble que l’huissier de justice ne puisse, en cette matière spécifique, se faire assister de la force publique.

Généralement, le procès-verbal de description des lieux comprend les mentions suivantes :

• la description des lieux, leur composition et leur superficie ;
• l’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ;
• le nom et l’adresse du syndic de copropriété, s’il y a lieu ;
• tous autres renseignements utiles.

Si par extraordinaire ce procès-verbal devait ne pas comporter toutes ces mentions en raison de l’obstruction farouche du débiteur refusant l’accès des lieux à huissier de justice, il n’en resterait pas moins valide.

Le procès-verbal de description des lieux doit être réalisé avant le dépôt au greffe du tribunal du cahier des conditions de la vente. En outre, il doit être réalisé postérieurement à la signification du commandement de payer. De sorte qu’un éventuel procès-verbal de constat décrivant les lieux préalablement à la délivrance dudit commandement n’est pas recevable.

 

Diagnostics énergétiques

Le créancier poursuivant doit prendre garde de ne pas oublier de réaliser les diagnostics énergétiques qui sont obligatoires en matière de vente d’immeuble.

 

Le cahier des conditions de la vente

Il appartient au créancier poursuivant de déposer au greffe du tribunal le cahier des conditions de la vente qui est un document qui contient l’ensemble des informations relatives à la procédure de saisie immobilière et à la vente de l’immeuble saisi. Il est constitutif d’un contrat judiciaire qui lie les parties.

Le créancier poursuivant dépose en même temps que ce cahier des conditions de la vente, l’assignation délivrée au débiteur ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie. Cet état hypothécaire permettra au juge, lors de l’audience d’orientation, de s’assurer que la procédure a bien été dénoncée à l’ensemble des créanciers inscrits sur l’immeuble. Il pourrait également vérifier la régularité de la publication.

Sous réserve d’un pouvoir de contestation du débiteur saisi, la mise à prix est fixée librement par le créancier poursuivant.

Le cahier des conditions de la vente peut être consulté au greffe du tribunal ou chez l’avocat du créancier poursuivant à partir du moment où le juge a ordonné la vente forcée.

 

La dénonciation du commandement de payer

Le commandement de payer doit être dénoncé aux créanciers inscrits au jour de sa publication, et ce dans les cinq jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation du débiteur. En pratique, cette dénonciation prend la forme d’un acte délivré par huissier de justice à personne ou domicile élu.

 

Les modalités de déclaration de la créance

Afin de lui permettre de déclarer sa créance le créancier inscrit doit constituer avocat. À la demande du créancier, son avocat déposera au greffe du juge de l’exécution la déclaration de créances de son mandant accompagnée d’une copie du titre de créances et du bordereau d’inscription. Cette déclaration de créances doit être établie dans un délai de deux mois à compter de la dénonciation du commandement payer valant saisie.

Au demeurant, le créancier inscrit doit également dénoncer sa créance, le même jour où le premier jour ouvrable suivant cette déclaration, au créancier poursuivant et au débiteur, ce par acte d’avocats ou par signification.

La sanction de l’absence de déclaration de créances est très lourde. En effet, le créancier inscrit qui omet d’y procéder est déchu du bénéfice de sa sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble. Toutefois, s’il justifie que sa défaillance n’est pas de son fait, le créancier peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti. Il peut ainsi demander à être relevé de forclusion.

 

L’assignation à l’audience d’orientation

L’assignation du débiteur devant le juge de l’exécution, outre le fait évident qu’elle informe le débiteur de la poursuite de la procédure de saisie immobilière, est constitutive de l’acte de saisine de la juridiction. Elle intervient à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie au bureau de la publicité foncière, ce à peine de caducité dudit commandement.

 

L’assignation des créanciers inscrits

La dénonciation du commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits vaut assignation à leur égard assignation.

 

Le droit de préemption de la commune

La commune disposant d’un droit de préemption de l’immeuble objet de la saisie, il appartient au créancier poursuivant de contacter les services de l’urbanisme de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour s’enquérir de leur volonté éventuelle de préempter.

 

Le droit de préemption de la SAFER

Les SAFER, Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, disposent d’un droit de préemption en cas d’aliénations à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole. Elles peuvent se substituer à l’adjudicataire, et disposent d’un délai d’un mois à compter de l’adjudication pour exercer ce droit.

 

Par Maître Thomas CANFIN,
Docteur en droit
Avocat associé (Toledano Canfin & Associés)
Spécialiste en Droit bancaire et boursier
Spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Ancien chargé d’enseignements à l’Université de Nice Sophia-Antipolis

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