LE DROIT À L’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Prendre la décision de conclure un bail commercial peut paraître avantageux afin de bénéficier de la fameuse « propriété commerciale », encore faut-il pouvoir bénéficier de ce statut légal. Il en sera ainsi lorsqu’un véritable contrat de bail est conclu entre les parties, ce bail devant porter sur un immeuble ou un local. Mais ce n’est pas tout, il faut également exploiter un fonds de commerce, industriel ou artisanal dans les lieux loués et que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, si ces conditions ne sont pas remplies, il reste possible de bénéficier d’une application du statut protection des baux commerciaux par extension légale ou par extension conventionnelle.

I – Sur la nécessaire existence d’un véritable contrat de bail afin de bénéficier des statuts des baux commerciaux

C’est l’ARTICLE L. 145-1 DU CODE DE COMMERCE qui prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux. Ce statut est impératif, les parties ne sauraient valablement tenter d’y déroger. Il ne saurait y avoir d’application du statut sans bail.

Si nous nous reportons aux dispositions de l’ARTICLE 1709 DU CODE CIVIL, il nous est permis de constater que le législateur définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le bailleur doit conférer au preneur la jouissance d’un bien et en contrepartie le locataire s’acquittera d’un loyer. Ces engagements réciproques ne durent que le temps de la durée du bail.

DURÉE DU CONTRAT DE BAIL

A défaut de précision sur la durée, celui-ci est considéré être conclu pour une durée indéterminée. En tout état de cause, l’ARTICLE L. 145-4 DU CODE DE COMMERCE prévoit que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

 PAIEMENT D’UN LOYER

Le contrat de bail est un contrat à titre onéreux. Le prix doit être librement consenti entre les parties, ce qui est le cas lorsqu’il est réel et sérieux, élément que le juge apprécie souverainement en fonction de l’ensemble des prestations mises à la charge du locataire et qui permettent de le distinguer de l’occupant à titre gratuit.

S’AGISSANT DU CONTRAT DE CRÉDIT-BAIL

S’agissant du contrat principal entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur et ce depuis les années 1980, la jurisprudence de la Cour de cassation refuse l’application du statut des baux commerciaux au crédit-bail, au motif que le crédit-bail, quelle que soit sa forme, est une opération qui a pour objet l’acquisition d’un immeuble (CASS. 3^ÈME CIV. 10 JUIN 1980 : N° DE POURVOI 78-11032).

Toutefois, s’agissant d’un contrat conclu entre le crédit-preneur à un « sous » occupant, celui-ci est bien susceptible de bénéficier du statut si les conditions de l’ARTICLE L. 145-1 DU CODE DE COMMERCE sont réunies.

II – Sur la nécessité pour le bail de porter sur un immeuble ou un local pour bénéficier du statut des baux commerciaux

S’agissant de la définition de l’immeuble, il convient de se reporter à celle du législateur figurant à l’ARTICLE 518 DU CODE CIVIL, savoir : « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature ».

Cela étant précisé, le bail commercial ne peut porter sur un terrain nu, sauf les cas prévus par l’ARTICLE L. 145-1 DU CODE DE COMMERCE, c’est-à-dire s’agissant d’un terrain nu sur lequel aurait été édifié − soit avant, soit après la conclusion du bail − des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à conditions que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Quant au local visé par l’ARTICLE L. 145-1 DU CODE DE COMMERCE, il se définit comme comme étant un espace clos et couvert susceptible de recevoir de la clientèle ; ce qui, pour autant, ne veut pas dire que ce local doit obligatoirement présenter les caractères de solidité et de fixité exigés pour les constructions édifiées par le locataire sur un terrain nu (CASS. 3^ÈME CIV. 25 JANV. 1977 : N° DE POURVOI 74-15293).

III – Sur la nécessaire existence d’un fonds de commerce industriel ou artisanal dans les lieux loués afin de bénéficier du statut des baux commerciaux

Cela a beau être une évidence, il n’est pas inutile de rappeler avec force qu’il est parfaitement illusoire pour le preneur de prétendre à l’application et à la protection du statut des baux commerciaux en l’absence d’un fonds de commerce industriel ou artisanal dans les lieux loués ; le fonds devant en outre appartenir au commerçant, à l’industriel ou à l’artisan et une véritable activité commercial, industrielle ou artisanale devant s’y exercer.

IV – Sur la nécessaire immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Même si cette obligation ne figure pas dans le Code de commerce, c’est sur le fondement juridique des dispositions de l’ARTICLE L. 145-1 DU CODE DE COMMERCE que les tribunaux considèrent comme étant obligatoire l’inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, selon le cas.

Le locataire ne pouvant demander son immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers ne pourra bénéficier du statut, sauf cas d’extension légale ou conventionnelle.

V – Sur l’extension du champ d’application du statut des baux commerciaux : les extensions légales et/ou conventionnelles

Il arrive au législateur d’être sinon formidable, du moins suffisamment prévoyant pour prévoir une série d’extensions légales du statut des baux commerciaux aux locataires ne remplissant pas les conditions susvisées.

Parfois sous certaines conditions, les bénéficiaires visés par l’ARTICLE L. 145-2 DU CODE DE COMMERCE pourront solliciter l’application du statut des baux commerciaux. Il s’agit des établissements d’enseignement ; des régies communales ; des entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial ; des sociétés coopératives et caisse d’épargne ; des artistes ; des groupements d’intérêts économiques.

Enfin lorsque le locataire ne remplit ni les quatre conditions susvisés et n’est pas désigné par le législateur comme pouvant bénéficier de l’extension légale de l’ARTICLE L. 145-2 DU CODE DE COMMERCE, il pourra tout de même en bénéficier si telle est la volonté des parties : c’est l’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux.

Il convient que le bailleur et le preneur s’accordent de manière expresse sur ce point. Seule limite à la volonté des parties, celle-ci ne saurait déroger à l’application au bail dont s’agit d’un autre régime impératif.